Как принимать квартиру у застройщика

Наиболее популярная форма строительства жилья в Российской Федерации — строительство по договорам долевого участия (далее – ДДУ). Знание, того как принимать квартиру у застройщика, очень полезно. Например, при своевременном выявлении дефектов, дольщик, имеет право снизить стоимость квартиры, пропорционально стоимости выявленных дефектов, или добиться их бесплатного исправления.

Помните, принимать квартиру у застройщика следует только в светлое время суток и не торопясь — так Вы сможете не пропустить дефекты и недочеты, которые после оформления сделки придется уже устранять самостоятельно.

Вернуться к содержанию

Основные термины, используемые в строительстве на основании ДДУ

• Застройщик – компания-инвестор, которая на приобретенном земельном участке организует строительные работы с привлечением генеральных подрядчиков, подрядчиков и субподрядчиков.
• Подрядчик – организация или физическое лицо, которые по заданию застройщика выполняют строительные работы на основании имеющихся у них лицензий, допусков, подрядчики подразделяются соответственно на генеральных подрядчиков – главных подрядчиков, субподрядчик – исполнителей мелких работ, например по договору выполняющих монтаж электроснабжения, водопровода, других не основных работ;
• Дольщик – покупатель строящегося жилья, приобретает его на основании соответствующих договоров с застройщиком.

Вернуться к содержанию

Часто встречаемые дефекты квартир

Перед тем, как принимать квартиру у застройщика, следует узнать, какие дефекты наиболее часто встречаются. Анализ информации, касающейся качества вновь построенного жилья, вскрывает не простые взаимоотношения между застройщиками и дольщиками. Несмотря на меры, принимаемые государственными надзорными органами, участвующими в приемке жилья, периодически обнаруживается строительный брак даже после приемки жилья специальной комиссией. Наиболее частые причины жалоб дольщиков на качество сдаваемого жилья это:

• дефекты установки окон – 50%;
• некачественная отделка квартиры, трещины фасадов – 25%;
• дефекты инженерных систем (водопровод, канализация, вентиляция) и кровли – 25%.

Вышеназванные сведения приведены из неофициальных источников и иллюстрируют, на что следует обратить основное внимание перед тем, как принимать квартиру у застройщика.

Заселение в новую квартиру – волнующий момент, связанный с ожиданиями новых ощущений, приятных хлопот. Важно, чтобы с первых дней, после подписания необходимых документов, проживание в новом жилье оставалось комфортным, не связанным с устранением строительных дефектов.

В момент осмотра и покупки квартиры, решаются две, одинаково важные проблемы – юридические и строительные.

Вернуться к содержанию

Решаем юридические проблемы

Юридические проблемы, связанных с подписанием необходимых документов, созданием различных объединений дольщиков, создаваемых для защиты своих интересов. Для успешного решения такого рода проблем необходимо обратится за консультацией к юристам. Профессионалы помогут в решении всех тонкостей оформления процедуры купли продажи и приемки квартиры.

Между тем, всегда полезно иметь хотя бы минимальное знание нормативных документов, действующих на территории РФ в вопросах долевого строительства. В частности купля-продажа вновь построенного жилья регулируется:

• Гражданским Кодексом Российской Федерации;
• ФЗ РФ от 07.02. 1992 г. под номером 2300-I–ФЗ, защищающий права потребителей;
• ДДУ регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г под номером 214 (далее – 214 Закон);
• ГОСТами, СНиПами, Санитарными правилами, другими нормативными актами.

Практические советы

• На основании части шестой статьи семь 214 Закона при выявлении доказанных недостатков, в которых вина застройщика доказана, дольщик имеет право требовать устранение дефектов или соразмерно снизить цену договора.
• На основании части третьей статьи три 214 Закона, если недостатки не исправлены в определенные временные рамки или не предоставлена денежная компенсация соразмерная дефектам дает основание требовать с застройщика уплатить проценты за стоимость дефекта в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
• На основании части семь статьи семь 214 Закона. Дефекты жилья, в появлении которых вина застройщика не доказана, например они появились при неправильной эксплуатации застройщик не обязан предоставлять компенсацию. Поэтому при осмотре квартиры все недостатки необходимо документировать в составе комиссии, записывать показания имеющихся в квартире счетчиков, фиксировать качество работы всех приборов, фурнитуры других.
• На основании статьи восемь 214 Закона. Право дольщика требовать до подписания акта о передаче квартиры составлять акт в котором фиксируются выявленные дефекты. При обнаружении дефектов, дольщик имеет законное право отказаться от подписи передаточного документа (акта).
• В соответствии 214 Закона застройщик обязан сдать объект в строго установленные сроки, оговоренные в договоре.

Это только малая часть прав дольщиков, прописанная в законах и знание которых поможет вам безболезненно принять квартиру у застройщика. Изучив названные выше нормативно-правовые документы – дольщик, получив минимальные знания, использует их при общении с юристами, отстаивающими права будущих жильцов. Знания чрезвычайно необходимые для того, чтобы знать как принимать квартиру у застройщика.

Вернуться к содержанию

Решаем строительные проблемы

Естественное желание любого дольщика – получить за свои деньги жилую площадь, ожидаемого качества.

В зависимости от объема выполненных строительных работ, квартиры сдаются в эксплуатацию и продаются в вариантах, подразумевающих отделку:

• чистовую;
• предчистовую;
• черновую.

Каждый вариант имеет преимущества и недостатки. При чистовой отделке возможно немедленное заселение, однако найти скрытые дефекты очень сложно. Вариант с черновой отделкой удобен для выявления скрытых дефектов, однако доделки по благоустройству жилья переложены на плечи покупателя. Максимально удобен средний вариант предчистовой сдачи жилья.

При любом варианте покупки предварительный осмотр будущего жилья, проведите, соблюдая последовательность предложенной нами инструкции как принять квартиру у застройщика.

Практические советы

Перед непосредственным осмотров квартиры необходимо осмотреть места общего пользования — подъезд, лифты и т.д. Отделка этих мест может сказать многое о застройщике и его отношении к своей работе. Итак, приступим к осмотру квартиры.

Для начала проверьте наличие приборов учета воды, отопления, электричества и целостность пломбы на них. Проверьте работу каждого прибора, проверьте паспорта на указанные приборы, дату проверки приборов. Обязательно запишите показания счетчиков.

Самый главный момент при приеме новой квартиры у застройщика – осмотр всех комнат и помещений вашего будущего жилья. В каждом из них может быть ряд недостатков, часть из них рассмотрена ниже.

Вернуться к содержанию

Осмотр входной двери

Прием квартиры у застройщика начинается с двери. Дверь – наиболее эксплуатируемая часть интерьера квартиры. Практика показывает, что очень часто на входных дверях можно обнаружить серьезные дефекты. Поэтому будьте внимательны, при осмотре обращайте внимание на:

• звукоизоляцию – при закрытой двери даже негромкий разговор четко прослушивается;
• теплоизоляцию, для определения этого дефекта осмотрите уплотнительные прокладки, при постукивании дверной коробки слышен звук пустой коробки, в затруднительных случаях используйте специальный прибор для определения потерь тепла – тепловизор
• плотность закрывания двери, для этого несколько раз открыть и закрыть дверь, хорошо отрегулированная дверь закрывается и защелкивается автоматически и легко;
• отсутствие перекосов открытой двери, в открытом состоянии дверь движется в сторону захлопывания или распахивания;
• отсутствие скрипов при закрывании, не ощущаются характерные звуки скрипа петель при движении двери;
• работу замка, несколько раз провернуть ключ в замочной скважине, при хорошо работающем замке ключ легко проворачивается без усилий;
• отсутствие сколов вмятин на стенке дверей, определяется тщательным осмотром поверхности дверей;
• хорошая герметизация между дверной коробкой и стеной, проверяется отсутствием сквозняков при закрытых дверях.

Вернуться к содержанию

Осмотр прихожей

Следующее, что Вы видите, когда принимаете квартиру у застройщика – прихожая. Обычно на прихожую не обращают внимания. Напрасно, ведь прихожая важная часть жилища, дефекты в прихожей также негативно влияют на впечатление от квартиры. При осмотре обратите внимание на следующее:

• качество стяжки пола или напольного покрытия, качественное покрытие не трескается, уклон не выше 5 градусов, отсутствует пыль на руках при проведении ладонью по поверхности, если напольное покрытие уже имеется, обратите внимание на качество укладки материала;
• качество штукатурки и грунтовки стен, признак хорошей работы отсутствие трещин, штукатурка лежит ровно, при постукивании по поверхности стены звук глухой;
• качество потолка, отсутствуют перекосы, разводы, грунтовка и покрытие ровное, однотонное;
• наличие вентиляции проверяется легко, для этого к вытяжке прикладывается лит бумаги она прилипает к вытяжке и не отпадает, можно поднести к вытяжке зажженную спичку или зажигалку по наклону пламени определяем качество вентиляции помещения;
• работу электрических выключателей, электрических розеток, проверяется качество монтажа электрических приборов, прочность установки, наличие надежной изоляции, заземление, включение и выключение.

Вернуться к содержанию

Осмотр кладовой

Кладовая не всегда предусматривается в новых квартирах, но если в вашем будущем жилье она все таки присутствует, то обязательно стоит в нее заглянуть. Ведь чтобы принять квартиру у застройщика правильно, необходимо внимательно осмотреть и проверить все помещения новой квартиры.

В современных квартирах кладовые важная часть жилища, в ней хранят одежду, обувь не подходящую по сезону, различные хозяйственные и бытовые мелочи. В кладовой должно быть освещение и вентиляция. Не во всех случаях предусмотрено отопление этого помещения.

• Обратите внимание на качество пола, отсутствие щелей в нем, ровность и прочность покрытия пола, на правильность углов стен, качество штукатурки или грунтовки, отсутствие трещин на стенах, качество потолочных перекрытий, качество установки межкомнатной двери, наличие вентиляции, наличие и работа электрических розеток и выключателей. В общем схема осмотра похожа на то, как проводится осмотр в других помещениях

Вернуться к содержанию

Осмотр санузла

Санузел можно отнести ко второму по важности помещению квартиры, уступающий лишь жилым помещениям. Давайте рассмотрим, на что следует обратить внимание при осмотре санузла, перед тем, как принимать квартиру в новостройке у застройщика.

Осмотр пола, стен, потолка проводится аналогично ранее проведенному осмотру в прихожей и кладовой. Обращайте внимание на соответствие сантехнического оборудования цветовой гамме.

• Обращайте внимание на качество стен, потолка, пола по выше названым параметрам, обязательно обратите внимание на качество работ по укладке стенового и напольного покрытия плиткой, для этого легким постукиванием определяется прочность укладки плитки;
• Проверьте наличие гидроизоляции пола;
• Проверьте качество сантехнических работ, для этого обязательно проверьте стыки водопроводных и канализационных труб, отсутствие протечек показатель качества соединения труб, обратите внимание на то как прикреплены к стенам трубы, наличие сантехнических отводов под раковину, стиральную машину, полотенцесушитель;
• наличие вентиляции проверяется аналогично описанной выше методике;
• наличие розеток под стиральную машину, для иных бытовых нужд, обязательно проверьте наличие заземления и качество изоляции приборов;
• качество установки сантехнического оборудования, прочность, правильность работы, слива унитаза, работа кранов холодной и горячей воды, отсутствие протечек, другое;
• качество установки дверей в санузел, обратите внимание на материал из которого сделана дверь, дверь должна быть изготовлена из водоотталкивающего материала, без дефектов, плотно закрываться.

Осмотр водопроводной системы

Вернуться к содержанию

Осмотр кухни

При приеме квартиры у застройщика по сложности осмотра кухня, пожалуй, лидирует, поскольку к стандартному осмотру добавляется и водоснабжение, и канализация, и вентиляция, и осмотр другого оборудования, в частности газового.

Обращайте внимание на те же показатели, какие были исследованы в санузле, качество вентиляции, этот показатель наиболее важен на кухне.

В первую очередь обратите внимание на качество установки окон.

• Качество установки окон, обратите внимание на качество фурнитуры, при высотном строительстве фурнитура должна быть усиленная;
• Микроклимат в кухне отличается повышенной влажностью поэтому обратите на количество камер окна, которое должно соответствовать заявленной в договоре;
• В местах стыковки обращайте внимание на наличие и качество уплотнительных прокладок, с наружной стороны монтажная пена должна быть закрыта лентой из водоотталкивающего материала;
• Подоконники установлены на одном уровне.

Обратите внимание на качество установки радиаторов отопления, расстояние радиаторов от стены, подоконника и пола,  должно быть соответственно: 25 мм, 50 мм, 60 мм.

Обратите внимание на качество пола, для кухни покрытие должно быть водоотталкивающим, отвечающее санитарным правилам. Стеновые покрытия в виде кафеля при постукивании должны издавать тупой звук, что свидетельствует о прочном сцеплении плитки со стеной.

Обратите внимание на качество установки сантехнического оборудования, отсутствие протечек на трубах, наличие отводов для раковины, посудомоечной машины, других бытовых приборов, если это предусмотрено проектом.

Обратите внимание на качество монтажа системы отопления, которая должна иметь приспособления для регулирования подачи теплоносителя в систему, на концевых отводах радиаторов отопления должны быть специальные краны для стравливания скопившегося в радиаторах воздуха при запуске отопления.

Важным элементом качества кухни – наличие и работа электрических розеток для холодильника, посудомоечной машины, других бытовых приборов. Обязательно смотрите наличие и подключение к заземлению, это спасет в дальнейшем от выхода из строя приборов, повысит качество работы чувствительной электрической аппаратуры.
Не забывайте проверить наличие вентиляции. Иногда на последних этажах вентиляция может работать на приток воздуха. Правильная работа на вытяжку воздуха из помещения.

Проверьте работу и комплектацию газовой (электрической) плиты, установленной на кухне. Отсутствие повреждений на регуляторах подачи газа или переключения нагрева блинов на электрической плите. Сверяйтесь с паспортом и гарантийным талоном, приложенным к плите.

Вернуться к содержанию

Осмотр жилых помещений

Приступаем к самой ответственной части осмотра. В жилой зоне квартиры человек проводит основную часть времени в квартире, поэтому это очень важный этап перед тем, как принимать квартиру у застройщика.

• Звукоизоляция. Для жилых комнат очень важным показателем является звукоизоляция и теплоизоляция. На этот показатель обратите особое внимание. Отсутствие достаточной звукоизоляции грубое нарушение ваших прав. К сожалению отсутствие доступной методики определения самостоятельно звукоизоляции приводит к конфликтам уже после подписания всех необходимых документов.
• Теплоизоляция. Аналогично нет каких либо надежных советов по теплоизоляции квартиры. Технология современного многоэтажного строительства предполагает использование утеплителей. При малейшем браке в этой части строительств образуются мостики холода через которые уходит тепла. Устранить дефект самостоятельно можно, но для этого требуются значительные затраты.
• Осмотрите пол, потолок, стены, качество которых должно соответствовать предъявляемым требованиям к качественному жилью.
• Окна осматривают по тоже схеме, что была описана при осмотре кухни. Важно качество и работа фурнитуры. На последних этажах высотных домов ввиду высокой парусности фурнитура на окнах должны быть усиленной, а количество камер и наличие створок соответствовать проекту.
• Осмотр электрической арматуры, смонтированной в помещении проводится по методике примененной ранее.

Вернуться к содержанию

Осмотр лоджии (балкона)

Заключительный этап осмотра новой квартиры перед тем как завершить принимать квартиру у застройщика. На лоджии обратите внимание на прочность и качество монтажа остекления, наличие необходимой фурнитуры. Особых советов по осмотру лоджии нет. Будьте внимательными.

Надеемся наши советы оказались полезными как принимать квартиру у застройщика. Безусловно все тонкости невозможно описать в тексте, в каждом отдельном случае возникнуть специфические проблемы. В таких случаях прибегайте приглашайте специалистов в качестве экспертов на приемку жилья.

Стоит отметить, что не следует принимать квартиру у застройщика наспех, действуйте продуманно и будьте внимательны.

Вернуться к содержанию

Видео